法院优化法治营商环境典型案例（债务纠纷执行案）一、基本情况xx 年起，xxx 房地产开发有限公司（以下简称 xx 公司）陆续以其开发的 xxx 楼盘在建工程及土地使用权和已建未售部分房屋向 xx 银行进行融资贷款，后因股东内部纠纷、经营不善等问题致使资金链断裂、工程停工，出现了无法按期向购房户交房、无法偿还银行借款等情况，并引发金融不良债务比例上升和社会不稳定情况。xx 银行起诉后，xx 省高级人民法院以 xx 号判决书判令 xx 公司及连带担保责任人偿还借款本金 xx 万元及迟延履行利息、罚息及债权实现费用；xx 银行有权以 xx 公司提供抵押的财产优先受偿。判决生效后，xx 公司未履行生效法律文书确定的义务。省法院依法立案强制执行，并于 xx 年 xx 中院执行本案。因xx 公司土地使用权在诉讼阶段就被保全，且整体被抵押，致使已经购房的业主无法办理不动产权证书，小区居民反映强烈。又因规划的幼儿园无法继续建设，xx 的业主子女不能就近入学，只能到较远的幼儿园上学，业主对此意见很大，屡次上访。二、主要举措针对本案债权金额大，社会关注度高，各方矛盾突出的情况，xx 中院执行局秉持简案速执，难案精执的方针，成立专门团队，选派办案骨干办理本案。在进行充分的财产调查后，结合被查封财产的实际情况，稳步采取了以下执行措施：第一，对 xx 公司已经建成未出售具备交房条件的房屋，尽快确定参考价后进入拍卖程序，以实现部分债权。现该部分 xx 套房产已经全部处置完毕，实现债权 xx 余万元。第二，对部分已经建成的房屋无法办理产权证的情况，执行部门通过财产调查得知，设定抵押时，抵押的土地上原规划建设 xx 号、xx 号、xx 号三栋楼，地上尚没有建筑物。根据物权法规定，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产且至本案具备执行条件时，土地上的 16、18 号楼已经建成并且办理了预告登记，不属于被执行财产。为此，执行部门积极同申请执行人及当地不动产登记部门协商取得一致意见，即在继续查封土地使用权的前提下，允许已办理预告登记的 16 号、18 号楼购房户办理不动产权证书，在不损害申请执行人权益的情况下，为两栋楼 200 余户业主办理不动产权证书清除了障碍。同时，执行部门在对评估报告进行审查时发现，评估报告未对抵押的土地使用权和土地抵押后建设的 15 号、17 号楼桩基工程分别确定价值。根据物权法规定，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，因此执行部门依法要求评估公司进行补充评估，并认定申请执行人对该部分桩基工程不享有优先受偿权。在 15 号、17 号楼在建工程拍卖成交后进行案款分配时，对该桩基工程拍卖款按照各自债权比例参与分配，依法保障了普通债权人合法权益。第三，鉴于 xx 公司内部管理混乱，已无法正常决策，若允许其继续建设该工程，势必引发更多纠纷，将对社会稳定造成不利影响。因此，执行部门积极同 xx 市党委政府沟通协调，法院也通过在报纸、新媒体刊登公告等方式，一同寻找有意向的企业接手烂尾工程，以尽快推动工程复建续建。经过积极努力，xx 当地一家开发企业愿意接收，但其自有资金不足，难以一次性接盘 6 幢楼；执行部门按照“整体盘活、分幢挂拍”的思路，通过采取精确补充评估依法降低起拍价、协调融资支持等措施，每次挂拍一幢楼在较短的时间内将剩余 6 幢烂尾工程拍卖处置完成，实现债权 10035 万元。目前，6 幢烂尾工程已经全部复建并进入预售阶段，烂尾工程变成了“香饽饽”。第四，根据原规划，被执行人应当为小区免费建设办学规模为 8 个班的幼儿园。根据国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）及省市有关文件要求，xx 市城建国企有意竞买该幼儿园后将其调整为公办幼儿园。案件进入执行程序时，该幼儿园仍然是一片荒地，用地红线也未确定，具体土地出让细节仍不清晰；执行部门积极同 xx 国土资源部门协调，委托测量单位出具用地红线图；开展财产调查措施，掌握原土地出让合同条款，明确各方权利义务；同时积极同 xx 城建国企协调，告知竞买有关事项，将该幼儿园地块予以挂拍。三、主要成效一是...
