年度展望│ 29 December 2023 www.fitchbohua.cn 1 惠誉博华 工商企业 商业地产 惠誉博华 2024 年信用展望：商业地产行业 商业地产运营状况与宏观经济发展休戚相关，2023 年以来各类型物业维持缓慢复苏态势 惠誉博华对商业地产行业的分类包括以租赁运营为主的零售物业、办公楼、物流地产、工业园区等多种类型。通常而言，商业地产公司的运营现金流主要来源于较为稳定的长期合同租金收入，具有良好的可预测性。然而，商业地产行业供需亦受房地产行业景气度与下游租户所处行业波动影响。 从需求端来看，商业地产整体运营状况与中国宏观经济景气度密切相关，经济高景气时期，各类型物业普遍呈现供不应求，出租率与租金水平能够保持稳定增长。具体而言，商业地产下游主要为商贸零售与各类服务业，同时也涉及物流业、TMT 及各类制造业。自疫情防控转段以后，零售与服务业保持较快恢复态势，5 月份以来，累计同比增速均持续高于 GDP 水平，成为拉动经济持续复苏的重要驱动因素。 2023 年 1-11 月，社会消费品零售总额同比增长 7.2%，较前 10 个月提升 0.3 个百分点，扣除价格因素后，实际增长 6.9%；服务业生产指数同比增长 8.0%，较前 10 个月提升 0.1 个百分点。单月来看，2023 年 11 月，社会消费品零售总额同比增长 10.1%，扣除价格因素，实际增长 10.6%；服务业生产指数同比增长 9.3%，分行业看，住宿和餐饮业，交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，批发和零售业，金融业生产指数同比分别增长 30.6%、15.1%、10.9%、13.3%、11.9%，分别较上月加快 9.3、1.9、2.4 和 1.9 个百分点。2023 年以来商业地产主要租户行业维持一定复苏态势，带动各类型物业运营缓慢改善。 居民消费水平也是影响商业地产运营状况的重要因素。人均消费支出较高的地区，其商业地产出租率与租金水平普遍较高。据2022 年数据，北京、上海、浙江、江苏、福建等 8 个省份人均GDP 与城镇居民家庭人均消费支出均高于全国平均水平，这些省市通常具有稳固的经济基础，商品经济活跃，居民消费能力较强。尽管湖北、内蒙古、山东等 3 个省份的人均 GDP 水平高于全国，而其城镇居民家庭人均消费支出则不同程度低于全国水平，可能受区域收入分配情况、消费结构等多因素影响所致。区域经济与-6%-3%0%3%6%9%12%15%2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-11中国GDP&社零&服务业增速社会消费品零售总额:累计同比服务业生产指数:累计同比GDP-月度-测算来源：iFinD，惠誉博华商业地产运营状况与宏观经济发展休戚相关，同时受供需格局左右。整体来看，目前商业地产新增供给已趋于饱和，未来行业供应将更多集中于存量项目升级改造、业态转换等方向；2023 年需求端尽管受宏观经济复苏基础不够牢固所累，但其主要租户行业仍然维持一定恢复态势。惠誉博华预计，2024年伴随经济活动持续改善，商业地产行业有望持续回稳改善。 零售物业是接触性聚集性消费等场景的必要载体，2023 年以来服务与商品消费持续回稳向好，叠加促消费政策效应持续显现，尽管受到线上零售场景冲击，但消费需求整体稳步回暖，预计将带动 2024 年零售物业运营稳定回升。办公物业 2023 年需求端仍显疲弱，行业仍处修复通道中。物流地产运营较为稳定，但受累于国内需求整体偏弱，增速恢复节奏尚不及预期。产业园区运营状况呈现较大的区域差异性，其运营状态与当地经济发展水平、产业结构等因素相关度高。2023 年，产业园区整体需求增速不足，培育期或缺乏产业支撑的产业园区经营承压，而运营成熟、产业链完备的产业园区经营状况稳定。2023 年伴随行业改善，商业地产样本公司盈利指标与现金流状况整体良好，财务杠杆较轻，运营稳定期资本支出压力不大。2024 年经济继续维持复苏势头，预计商业地产行业财务指标将持续改善。 综上所述，惠誉博华对商业地产行业的信用展望为“中景气稳定”。 惠誉博华 相关研究 居民消费倾向提升 经济改善好于预期(20...
