不知不觉，2023年已经接近尾声。这一年，围绕美国住宅房地产市场最为引人注目的话题之一就是房贷利率的高涨。自去年底30年期抵押贷款利率破6之后，2023年再次破7冲8，这一高昂的利率打破了不少人的购房梦想，一时间各种关于房市泡沫破裂的言论四起。回顾过去，上一次出现如此高的房贷利率还要追溯到20几年前的世纪之初。这些年来，人们已经逐渐习惯了低利率的环境，自2012年房市复苏以来，30年期房贷利率的平均值仅为4.14，使得眼下7%以上的数字显得格外刺眼。2012-2023美国三十年期抵押贷款利率（%）2012-2023美国成屋销售折年数（单位:万套）- 1 -*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理正如预期的那样，高额的房贷利率确实导致了较低的房屋成交量。截至2023年9月，美国成屋销售数量仅为353万套，同比下降25%，与2021年9月相比更是下跌了43%。成交量的急剧下降在媒体中被夸大，似乎市场即将崩溃，房屋变白菜。然而，真实情况是否如此呢？毫无疑问，高昂的利率限制了人们的购买力，迫使一些人不得不推迟购房计划。然而，这仅仅是成交量下滑的次要原因，而主导因素可能是市场上可供购买的成屋太过稀缺，为购房者提供的选择相当有限。为什么这么说呢？过去我们主要通过成屋销售量来分析美国房市，因为在相当长的一段时间里，新屋销售量只占据了整体房屋销售的很小比例，仅为约一成左右。然而，自大流行以来，这一比例发生了巨大变化。截至2023年9月，新屋销售量占全部房屋销售的比例已经攀升至17.7%。从绝对数量来看，9月新屋销售折年数为75.9万套，同比增长33.8%，比2021年9月多出2.3%。新屋的热销表明市场上缺少的可能并不是购房者，而是供应不足的问题。2012-2023美国新屋销售折年数 （单位：千套）*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理- 2 -为了更好地理解美国房屋市场受限的供应状况，我们可以查看realtor.com上的在线挂牌房屋数量。实际上，在大流行之前，房屋挂牌量已经呈现出波动向下的趋势，全美库存在120万套左右。2020年，美联储通过天量QE推动了房屋市场的繁荣，成交量的急剧增长使得整体挂牌量在2022年2月达到了自这一统计数据发布以来的历史低位，当时整个美国仅有34.6万套房屋在售。加息以来，在售房源总量有所增加，截至2023年10月1日，在售房源回升至73.7万套，但仍与大流行前的平均水平相比存在较大差距。2012-2023年美国房屋销量及新屋销售占比*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理从微观角度来看，2020和2021年，房价快速上涨的同时利率持续下降，引发了房地产市场的“锁定效应”。新购房者享受到历史最低的贷款利率，而过去购房者多数选择再融资，将整个市场的抵押贷款利率基本锁定在3%左右，甚至更低。这基本上冻结了家家户户的房地产头寸。更形象地说，如果一个家庭在过去两年中以3%的利率购买了一套房产，那么通常他们不会选择在当前7.5%的利率水平下出售原有房产，因为一旦卖掉，这家人在购房时将支付过去两倍多的利息，得不偿失。这导致大家都选择- 3 -- 4 -成屋不足，新屋来补。受限的成屋供应为房产商提供了前所未有的历史机遇。从以DR HORTON为首的房地产商的财务报告来看，美国住宅建筑商正在积极利用这一机会大规模购地建房，仅DR Horton一家就拥有可建57万套新房的土地储备。然而，新房建设需要筹资、规划、审批和建设，这一过程耗时较长，意味着整体库存量的回升速度不会太快。因此，库存紧缺可能会成为美国住宅市场的新常态。市场好不好，价格是最好的试金石。去年的报告中我们曾强调过，美房普涨的阶段已经结束，接下来是分化行情。然而，不论市场如何分化，从宏观层面来看，美国房价仍然表现出相对的坚韧。成屋价格的历史峰值出现在2022年6月，中位价达到41.38万美元。今年的房价峰值也是在6月，中位价为41万美元，仅比去年下跌0.9%。最新的数据是截至9月份的，中位价为39.43万美元，同比上涨2.8%。在利率如此高涨的背景下，这样的价格表现可以称之为优秀了。2016-2023年美国房屋在线挂牌量*数据来源：FRED，58安居客研究院综合整理守住自己的房产，不愿意进行交易，从而导致成屋...
