中诚信国际专题研究 基础设施投融资行业专题研究 1 2024 年 1 月 目录 要点 1 主要关注因素 2 结论 13 专题研究 联络人 作者 政府公共评级一部 张 敏 027-87339208-623 mzhang@ccxi.com.cn 郑远航 027-87339208-606 yhzheng@ccxi.com.cn 柴文丽 027-87339208-647 wlchai@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 城投转型系列专题： 城中村资金平衡模式综述、案例梳理及延伸思考 2023 年以来，中央层面多次强调超大特大城市城中村改造，其作为“三大工程”之一，是 2024 年经济稳增长的重要增量。但同时，基于城中村改造为民生工程且本身较为复杂，资金平衡问题是其顺利实施的关键。本文聚焦全国各特大超大城市城中村改造文件及案例，总结相关资金平衡模式特点以及局限性，并进一步延伸思考，以期为后续城中村项目开展提供借鉴。 要 点 政策梳理：中央关于城中村改造政策的导向较为明确，主要强调落实政府主体责任的同时坚持市场在资源配置中的决定性作用，区域应采取统筹开发原则，坚持“净地”出让，并与产业转型升级相结合，盘活存量低效用地；各大城市政策制定进度存在一定差异，已有政策进一步强调中央指导意见，广州、深圳等地出台了具有代表性和区域特点的政策，但较大部分区域政策有待进一步落实和细化。此外，现有城中村改造相关政策中对资金平衡模式的提及也较为松散，未能形成完善的体系。 资金平衡模式综述：“开发+运营”模式具有普适性及多元性，也是目前应用最广泛的城中村改造资金平衡模式，但需兼具所建设载体的社会价值和资本价值，以及注意平衡招商引资中的业态组合和后期经营的有的放矢；“产业培育”模式是本轮城中村改造的重要政策导向，能对区域价值及经济发展形成较大提升，但存在一定局限性；“地产开发”模式在以往的应用中比较广泛，但在当前房地产市场变化及政策导向的推动下或将逐步式微；“统租改造”模式分为市场化主体租赁改造和政府统租两种模式，前者更适用于改造范围较小且区域优势较好区域，具有不可推广性；后者为深圳多渠道公共租房供应的重大创新政策，但亦面临成本难以有效平衡等问题；“做地”模式现阶段更加倾向于政府主导模式，其利于让城中村改造回归公共属性，同时更适合应对当前房地产市场持续低迷、由增量开发时代进入存量开发时代的情况。但基于城中村改造的复杂性和资金压力问题，探索一二级联动亦有其必要性。 延伸思考：要长期内实现资金平衡，除了借助全市统筹和片区统筹平衡，最大限度挖掘和提升片区空间价值之外，还应从源头上把控一级市场，降低改造成本；基于本轮城中村改造具有政府主导、市场参与的特点，国有企业面临机遇的同时亦存在较大挑战。 中诚信国际 基础设施投融资行业 中诚信国际专题研究 基础设施投融资行业专题研究 3 表1：中央城中村改造相关政策梳理 文件名称 发布时间 与资金平衡相关的内容 《住房和城乡建设部 国家发展和改革委 财政部 农业部 关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》 2012.12 对城市规划区内的城中村，要按照城镇规划稳步实施改造。要合理利用城镇土地，调整用地结构，完善城镇功能，增强综合承载能力。 《关于印发<2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务>的通知》（发改规划〔2020〕532 号） 2020.4 改造一批城中村，探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》 2021.3 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。 《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30 号） 2023.7 坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现共建共治共享。 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》...
