0降幅趋缓,负面冲击减弱—2024年房地产市场展望何建辉Z0000586房价整体高位回落二手房出售挂牌价指数(2015年1月=100)数据来源:同花顺ifind,国投安信期货整理2023年主要指标继续下滑房地产主要指标走势数据来源:wind,国投安信期货整理数据来源:wind,国投安信期货整理期房占比逐步下降受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、期房烂尾担忧等因素影响,2023年房地产整体依然疲弱,除竣工外其余指标继续下滑。 1-11月,地产投资、销售面积、新开工、施工、竣工面积同比分别-9.4%、-8.0%、-21.2%、-7.2%、+17.9% 。2023年主要指标继续下滑商品房销售面积(当月值,万平米)数据来源:wind,国投安信期货整理数据来源:wind,国投安信期货整理房屋新开工面积(当月值,万平米)得益于疫情积压需求释放,年初销售脉冲式回暖,力度和持续性明显不足。年中政策利好持续释放,市场反应趋于钝化,城市间有所分化。房企资金面紧张仍压制拿地、新开工,据克而瑞数据,截至12月20日,300城住宅用地成交建筑面积同比下降21%。住宅销售、新开工面积降至较低水平长期来看,住宅销售、新开工基本同步,新开工波动较大。2010-2014年累库存,2015-2017年降库存,2018-2020库存重新累积,2021下半年至今持续降库。经过大幅调整,目前住宅销售、新开工已经处于较低水平。预计2023年住宅销售面积9.5亿平,和2011年大致相当,新开工面积7亿平,介于2006-2007年之间。相比最高点,2023年住宅销售面积下降36.5%,新开工下降58.2%数据来源:wind,国投安信期货整理广义住宅库存明显下降住宅待售面积有所上升数据来源:wind,国投安信期货整理数据来源:wind,国投安信期货整理广义住宅库存明显下降用累计新开工面积乘以可销售比例0.95减去累计销售面积来估算,广义住宅库存已经明显下降。1998-2022年,我国累计销售住宅面积204.8亿平米,1998年末城镇人口4.16亿,2022年末城镇人口9.2亿,新增5.05亿,人均住宅面积40.6平米。从总量上看,房地产进入长期下行周期我国人口总数见顶数据来源:wind,国投安信期货整理数据来源:wind,国投安信期货整理城镇化速度放缓2022年,我国出生人口956万,死亡人口1041万,总人口减少85万,未来人口总数将逐步下行,老龄化速度加快。2022年我国城镇化率65.22%,后期仍有上升空间,不过速度明显放缓。综合人口及城镇化率来看,房地产总量进入长期下行周期。从人口结构看,90后对需求仍有一定支撑90后对地产需求仍有支撑数据来源:中国人口普查年鉴-2020,国投安信期货整理数据来源:wind,国投安信期货整理平均初婚年龄逐渐推迟从结构上看,我国80后人口2.22亿,90后人口2.11亿,较80后下降5.3%,降幅相对有限。叠加初婚年龄逐步推迟,90后对房地产需求仍有支撑。不过00后人口仅1.63亿,较90后下降22.5%,未来地产需求仍将再下台阶。本轮调整逐步到位,下行态势将放缓和历年出生人口对比来看,本轮地产调整逐步到位,下行态势将放缓。住宅销售面积逐步向8亿平的中枢靠拢,下方空间收窄。新开工已经超调,不过由于此前透支幅度较大,房企资金紧张局面有待改善,均值修复仍需时间。假定28岁买房,2023年的销售、新开工对应1995年出生人口数据来源:wind,国投安信期货整理2024年房地产市场展望 人口总数见顶,新生人口下降,城镇化速度放缓,房地产进入长期下行周期。90后数量较80后下降有限,结婚年龄推迟,对近些年地产需求仍有一定支撑。本轮地产下行幅度大、速度快,调整逐步到位,均值修复支撑下,下行态势将放缓。展望2024年,政策基调以化解风险为主,降低购房成本、门槛,改善房企融资等利好措施有望继续释放。叠加“三大工程”建设推进,在基数较低的背景下,主要指标降幅将收窄,预计投资、销售、新开工、施工同比-5%、-5%、-10%、-6%。免责声明10国投安信期货有限公司是经中国证监会批准设立的期货经营机构,已具备期货投资咨询业务资格。本报告仅供国投安信期货有限公司(以下简称“本公司”)的机构或个人客户(以下简称“客户”)使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。如接收人并非国投安信期货客户,请及时退回并删除。本报告是基于...