2023年，成都优质写字楼市场供应⼩幅回落，共录得五个楼宇交付，合计约34万平⽅⽶，同⽐减少21.4%；天府新区携近70%的新增供应迈⼊快速发展周期。着眼需求端，宏观经济环境不确定性尚存，年内租赁活跃度回暖有限；此外，⾏业调整及降本增效导致企业的房地产策略转变，⼀系列优化整合、回迁⾃建楼宇等波动之下，最终2023年优质写字楼净吸纳量录得约2.7万平⽅⽶。因此，市场整体空置率同⽐上升4.0个百分点⾄24.7%。就甲级写字楼⽽⾔，持续供应之下，然⽽年内租户的承租能⼒因降本增效⽽⾛低，以及⼤⾯积退租案例多集中于甲级楼宇，导致甲级写字楼市场的空置率于第三季度升⾄31.1%；但步⼊第四季度，随着在谈项⽬纷纷落定，尤其是头部企业愈万平⽅⽶的⼤⾯积需求，使得甲级楼宇吸纳量有所改善，单季录得4.2万平⽅⽶，为近两年来单季度最⾼⽔平，这也令甲级写字楼市场的空置率于年末⼩幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。租⾦⽅⾯，以价换量贯穿全年，但上下半年表现略有不同。上半年业主对需求复苏持观望态度，租⾦调整相对保守，跌幅仅为0.6%；⽽到下半年，鉴于市场回暖不达预期，累计的压⼒令业主采⽤更为激进的招租策略，租⾦⽔平加速下跌，跌幅达3.0%；最终，全市优质写字楼的平均租⾦同⽐下跌3.6%。新增需求按⾏业来看，TMT继续领衔年内需求增⻓，占⽐25.6%；⾦融业及专业服务业紧随其后，分别占⽐20.1%及13.2%。其中，产业互联⽹继续主导扩张，尤其是头部企业的⼤⾯积需求贡献显著，细分领域包括软件系统开发、云计算及物联⽹等领域，带动产业互联⽹占⽐TMT需求同⽐提升8.8个百分点⾄74.8%；随着物流及供应链回归正常化，成都电⼦商务稳步复苏，并衍⽣相关办公需求，带动电商⾏业占⽐TMT需求增⻓4.4个百分点⾄7.4%。其次，⾦融业需求保持稳定增⻓，并持续展现对⼤⾯积的⻘睐，以⾮传统⾦融、保险、银⾏为代表的细分领域带动⾦融业在1,000平⽅⽶以上⼤⾯积需求中占⽐第⼀，录得24.4%。⽽专业服务业⽅⾯，商务咨询、律所分别占⽐60.0%及24.8%，仍为主⼒⽀撑。值得关注的是，成都消费市场的活⼒有效转化为相关⾏业的办公需求落地，⽽类经营业态亦助⼒业主回填空置率。其中，⻝品、酒类等快消品，运动品牌以及3C电⼦的消费需求衍⽣办公需求，带动消费品制造业需求占⽐增⻓2.9个百分点⾄4.9%；出国留学服务、语⾔培训等企业年内积极扩张，且具备相对较⾼承租能⼒的医美⼝腔等类经营性企业的需求也陆续落地楼宇，拉动消费服务业需求占⽐增⻓1个百分点⾄6.9%；⽽新渠道、新技术与零售贸易的加速融合发展亦推升⾏业需求占⽐增⻓0.9个百分点⾄3.4%。分区域看，传统商务区（CBD、东⼤街、⼈⺠南路及城东北）、城南（⾦融城和⼤源）及天府新区展现出对不同⾏业的集聚。⾮传统⾦融与消费相关⾏业的需求积极落地传统商务区，带动租赁活跃度回升；TMT和传统⾦融继续汇集城南，全年59.2%的TMT需求落于此；物流、会展⾏业则因政策导向及国会中⼼带来的产业聚集，衍⽣数笔需求落地天府新区。展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约66万平⽅⽶的楼宇预计交付使⽤。其中，超57%的新增供应将落于天府新区，推动该板块进⼀步扩张。2023年，由于部分项⽬延期，成都零售物业市场仅迎来3个购物中⼼开业，分别是天府和悦⼴场、⾼新合⽣⼴场和天府⼤悦城，合计供应⾯积约47.3万平⽅⽶，同⽐下降40.3%；天府新区录得85%的新增供应，市场规模显著扩张。同期，运营商持续进驻成都，全年布局7个新项⽬，其中奥特莱斯最为瞩⽬，共签约落地3座。着眼需求端，餐饮增速领跑、⽂旅热度攀⾼，助⼒消费市场加速复苏。统计数据显示，2023年1-11⽉，成都社会消费品零售总额同⽐增⻓10.4%，分别⾼于全国、全省3.2、1.0个百分点，其中餐饮同⽐增⻓26.2%；2023年，成都航空旅客吞吐量达7492.4万⼈次，同⽐增⻓141%，实⼒问鼎中国航空第三城。有鉴于此，叠加年内品牌优胜劣汰、购物中⼼积极调整，核⼼、次级和近郊商圈差异化表现。具体⽽⾔，核⼼商圈在地段优势和旅游复苏的带动下，业主借势调整，腾退并切分原主⼒店的⼤⾯积以招引⾼坪效品牌，全⾯升级的过程中空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈对游客的吸纳...
