上海市公寓市场研究报告聚焦上海，根据统计，上海租房人口约占常住人口的40%，总规模超800万人，约350万户，其总量已达国际最高水平，占比与国际水平靠拢当前上海租赁住房总量水平与国际水平相当注：香港租赁占比不包含“资助出售单位”类型数据来源：上海第七次人口普查，香港房屋统计数据2023，英国统计局，日本统计局，欧盟统计局，同策研究院图：上海七普家庭户结构按住房来源分（单位：%）伦敦（英国）租房占比：53.2%，187万户柏林（德国）租房占比：57%，约103万户纽约（美国）租房占比：46.7%，350万户东京大都市圈（日本）租房占比：49.1%，354.万户香港（中国）租房占比：30.6%，82万户租赁住房, 37%自有住房, 61%其他, 2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%社会化租赁33%公租房/廉租房, 4%上海市租赁人口中，户籍人口占10%，非户籍人口占85%，主要受到工作的带动，流动性高。从静态数据来看，十年以上外来人口留存率仅1/3。在上海持续吸引外来人口的背景下，租赁行为对于大基数的流入人口来说是一种常态化现象上海租赁住房特征呈现大基数客群&常态化需求注：户籍人口及非户籍人口的租赁比例来自官方公开信息数据来源：上海统计局，同策研究院上海七普外来人口离开户口登记地原因（单位：%）图：上海常住人口住房结构74.9%8.3%5.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%工作就业随同离开/投靠亲友拆迁/搬家婚姻嫁娶照料孙子女养老/康养为子女就学学习培训寄挂户口其他就业家庭团聚抚养赡养学习及其他因就业迁入人口高达785万人218.0 299.4 - 50 100 150 200 250 300 350半年以上，不满一年一年以上，不满二年二年以上，不满三年三年以上，不满四年四年以上，不满五年五年以上，不满十年十年以上上海七普外来人口离开户口登记地时间（单位：万人）2010年六普外来人口数为897.7万人外来人口在沪十年以上留存率：299.42 / 897.7 = 33.4%外来人口在沪十年以上留存率33.4%（不包含迁入户籍人口）有房租赁15%157万85%891万90%1297万10%144万•租更大面积、更好地段和父母分房•极少数无房租房，绝大部分有房•极少有房租房•绝大部分无房非户籍人口1048万人户籍人口1441万人（外来人口）34.4%19.9%15.5%13.7%8.9%7.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%34岁以下35-44岁45-54岁55-64岁65-74岁75岁以上上海租赁住房市场的主力是20-34岁的外来人口，与国际水平相当。基于收入水平以及年龄所代表的生命周期阶段的不同，市场上出现多样化的产品形态上海租赁住房客群差异化推动产品多样化数据来源：上海统计局， JCHS，调研数据，同策研究院100岁及以上95-99岁90-94岁85-89岁80-84岁75-79岁70-74岁65-69岁60-64岁55-59岁50-54岁45-49岁40-44岁35-39岁30-34岁25-29岁20-24岁15-19岁10-14岁5-9岁0-4岁户籍人口户籍人口老龄化程度高，青壮年较少非户籍人口主力租赁年龄段图：2019年美国租赁人口年龄结构（单位：%）图：上海七普常住人口年龄结构（单位：%）23.7%11.2%11.7%14.9%23.9%28.2%29.7%21.5%14.6%15.1%15.1%18.7%26.2%31.8%19.0%17.4%16.7%15.7%15.0%14.8%14.5%22.0%26.1%24.3%23.3%19.7%16.0%13.1%13.8%30.6%32.2%30.9%22.8%14.7%11.0%0%20%40%60%80%100%25岁以下25-34岁35-44岁45-54岁55-64岁65-74岁75岁以上少于1.5万美元1.5-3万美元3-4.5万美元4.5-7.5万美元7.5万美元及更多23.1%29.3%38.5%52.8%100.0%38.5%17.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%80后90后其他5000元以下5000元-1万元1万元以上图：上海租客年龄与收入占比（单位：%）图：2019年美国租赁人口收入和年龄结构（单位：%）伴随财富的马太效应以及租赁市场的高端倾斜，导致市场结构进一步撕裂，租赁市场较家庭财富分布更下沉上海租赁住房市场较家庭财富分布更下沉数据来源： McKinsey麦肯锡咨询，同策研究院图：2018年中国家庭年均可支配收入情况（单位：百万人）高端市场普惠市场下沉市场可支配租金分档（按收入30%计算）2000元以下2000-4000元4000-8000元8000元以上中端市场7289257311631016<5万5-8万8-14万14-20万20-30万30-40万>40万全球富裕富裕大众富裕宽裕小康小康新晋小康温饱图：上海城镇七普...
