1“双轨制”发展模式确立 房地产行业迈向新征程——2023 年地产债回顾与展望报告分析师 唐晓琳核心观点：市场回顾：2023 年，中央对房地产行业定调出现重大转折，房地产政策延续边际宽松，需求端政策明显加力，其中全国层面对住房金融政策的放松力度显著提高，尤其是下半年北京、上海等一线城市在首付比例、房贷利率等触及购房成本的核心政策方面作出较大调整，向市场释放出积极信号。然而，从全年楼市表现来看，2023 年全国商品房销售面积进一步回落至 11 亿方水平，一季度楼市回暖趋势未能得以延续，二季度后楼市再度转弱，市场预期随之扭转。债券市场方面，2023年境内外债券发行规模继续大幅收缩，净融资缺口较 2022 年进一步扩大。销售端和融资端的双重压力再度引发行业信用风险事件发生，下半年远洋、碧桂园相继出险对市场形成较大冲击，避险情绪下市场表现出对地产债的无差别对待，优质房企亦遭遇市场错杀，大幅推高民企二级市场利差，防风险需求迫在眉睫，四季度行业政策再次转向供给端，强化金融机构对房企的支持力度。政策展望：基于对房地产行业供求关系的最新研判，以及本轮房地产调整对宏观经济下行压力的影响，预计 2024 年房地产政策仍将以“防风险”“稳预期”为主，保持温和刺激力度推动房地产实现“软着陆”，逐步引导房地产行业向“提质降速”方向转变。供给端政策，继续以“三支箭”为主要抓手，稳定房企信贷、债券、股权融资渠道，着重改善房企信贷融资状况，对重点房企实行“一司一策”，提升供给端管理强度，避免新增违约事件对市场产生较大冲击。需求端政策，鉴于当前房地产行业症结仍在需求不振，因此仍需需求端刺激政策持续发力，与供给端政策形成合力促进楼市回暖和市场预期的转变，预计 2024 年需求端将持续推出温和刺激政策，居民房贷利率有望进一步下调。行业展望：2024 年房地产行业大概率维持筑底企稳态势，下半年在政策力度到位、政策效果逐渐显现的情况下，销售端会有所好转，预计全年房地产投资和销量增速在-5.0%左右，降幅较 2023年分别收窄 4.6 和 3.5 个百分点左右。地产债市场展望：2024 年境内地产债发行规模或将较 2023 年小幅下降，其中国有企业仍是发行主力。与 2023 年不同的是，由于到期规模的显著下降，2024 年地产债净融资缺口会显著收窄，尤其是下半年各月净融资额大概率将回归正值区间。2024 年境内地产债兑付风险显著下降，不排除少2数房企违约事件的发生，但对市场冲击程度总体可控，且前期已出险房企将会加快速度推进债务重组，部分头部房企将重新回归正常经营。报告正文：一、政策回顾2023 年，中央对房地产行业定调出现重大转折，房地产政策延续边际宽松，需求端政策明显加力。2023 年 4 月住建部强调“住房和城乡建设领域承担两个支柱产业”，“要充分发挥国民经济‘顶梁柱’‘压舱石’作用”，7 月中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，“适时调整优化房地产政策”，表明中央充分肯定房地产行业在国民经济结构中的支柱地位，但对房地产政策调控基调以“防风险、稳预期、软着陆”为主。在此背景下，2023 年下半年政策延续宽松基调，供需两端持续发力，且需求端政策发力明显强于 2022 年；尤为重要的是，四季度中央数次重大工作会议强调加快“三大工程”建设，将进一步推动我国保障房与商品房“双轨制”新发展模式的建立与形成。图表 1：2023 年房地产行业重要政策内容梳理1数据来源：公开资料，东方金诚整理1.2023 年需求端政策仍以因城施策为主，但放松力度强于 2022 年，尤其是高能级城市参与度显著提高。1 图表 1 中蓝色、橘色和深灰色分别为供给端政策、需求端政策和重要会议及监管层面对房地产行业的重要表述。31)住房金融政策调整。2023 年全国范围内共开展三轮住房金融政策调整：一是 1 月发布首套房个人住房贷款利率动态调整机制，为各地因城施策调整房贷利率提供空间；二是 6 月下调 5 年期 LPR 报价，对房贷利率基数作出调整；三是 8 月出台“认房不认贷”和 831 新政2，需求端政策力度达到年内最高。其中，831 新政从首付比...
