行业报告 | 行业投资策略 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 01 月 26 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:中枢再回落，寻找新均衡 ——统计局 12 月数据点评》 2024-01-21 2 《房地产-行业研究周报:“租赁金融17 条”落地，千亿贷款计划稳步推进》 2024-01-14 3 《房地产-行业研究周报:PSL 注入经济活力，地产投资边际向好》 2024-01-07 行业走势图 房地产行业 2024 年度策略：寻找“新旧”间的平衡点 投资建议：关注“优质龙头、城中村&保障房、优质物企”三条主线 2023 年针对“房住不炒”表述的弱化及一线城市限制性政策的宽松力度超出我们的预期，在此基调下，我们认为 24 年供需两端政策将延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。 主线一：优质龙头市占率提升，或率先受益于行业边际改善 考虑龙头央企在 22-23 年投资端优势显著，具备较明确的市占率提升前景，故我们延续此前具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏的观点，并看好土储结构改善对此类公司的利润率的积极影响。重点推荐：中国海外发展、招商蛇口、保利发展，建议关注：华润置地、越秀地产。 主线二：代建逆周期获益，城中村保障房发力提供增量 城投托底拿地及供给侧出清的影响下代建公司逆周期有望受益，同时城中村改造及保障房建设为代建及地方国企提供增量需求，我们预计其业务有望在 24 年保持增长趋势，成长预期改善前景良好。重点推荐：绿城管理控股，建议关注：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团等。 主线三：独立性被动提升，物企估值弹性良好 龙头央企关联物管公司成长路径明确，未来规模有望保持良好增速，而部分物企受关联方拖累增量下滑、独立性被动提升，其发展策略转向提升长期运营效率、探索差异化发展路径。我们认为若 24 年市场企稳或关联方销售表现超预期，此类物企具备较大估值弹性空间。重点推荐：保利物业、招商积余，建议关注：中海物业、万物云等。 指标预测：中性假设下，2024 年销售面积同比-5%，开发投资-7.2% 1）关键指标：中性假设下，我们预测 2024 年销售面积同比-5%、新开工面积同比-10%，竣工 21 年以来受新开工减少影响预计下滑 10%，测算得到开发投资同比约-7.2%。2）保障房测算：中性假设下，24-25 年保租房年均完成 200 万套以上，保租房、保障房 24 年均可拉动投资 0.41 万亿元、0.63 万亿元。3）城中村测算：截止 2022 年，21 个超大特大城市城中村面积达 9.6 亿平，35 个城市城中村面积达 12.3 亿平米。中性假设下， 21 城、35 城城中村改造有望年均拉动投资 0.92 万亿元、1.19 万亿元。 策略：关注中短期供需关系的再平衡 传统开发的旧三高模式（高杠杆、高负债、高周转）所隐藏的风险伴随行业供给侧改革的开启而暴露，并于 23 年被进一步放大，行业被动式迎来由粗放式扩张向精细化发展的行业结构性变革，体现为 21/22/23M1-11，新开工面积分别累计同比-11%/-39%/-21%。需求中枢斜率快速回落，房价预期下行在抑制投资性需求的同时抑制真实居住需求的释放，需求超跌和供给侧大范围出清导致的供给缩量同样蕴藏短周期供需转换的可能。目前销售表现下，我们认为 2024 年将为新旧模式转换的关键时间节点，投资开工或继续缩量，但积极的一面是政策持续宽松引导下，需求侧存在企稳及边际改善空间，供给侧持续缩量或重塑供需关系，关键点在于所需时间。而城市、区域层面，分化预计将长期持续。 政策：告别路径依赖 整体来看，本轮周期需求调节所使用的政策工具已超出 14-15 年的范围。我们认为，供需关系重大变化基调下，对“...
