本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国城市系列报告之华北区域（一）： 济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏 2024 年 02 月 07 日 环渤海南翼中心，北方新动能增长极。济南是山东省省会，济南都市圈核心城市，也是环渤海地区南翼的中心城市，是连接华东、华北和中西部地区的重要交通枢纽之一。2023 年济南市 GDP 为 12757.4 亿元，同比增长6.1%。第三产业贡献度高，占比 62.8%。2022 年末济南常住人口 941.5 万，常住人口城镇化率 74.3%。城镇居民人均可支配收入 62506 元，同比增长5.1%；农村居民人均可支配收入 25587 元，同比增长 7.3%。 房地产市场特点：房产开发投资收缩，库存出清周期趋稳。全市房地产规模收缩，房地产开发投资占比明显下滑。自 2014 年起，济南市房地产开发投资占比固定投资额维持在 30%左右，2023 年该比率降为 21.2%。伴随着政策调整，济南市去化周期逐渐企稳，基本保持在 15 个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。 新房市场：1）2023 年楼市利好政策不断落地。优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策。2023 年济南市全面解除限购限售，商贷利率、首付降至历史低位，商贷住房套数认定标准降为首套无房或无贷、二套认贷不认房。2）区域分化明显，改善及高端需求更加旺盛。历城区供应和成交量远高于其他区域；总价段处于 140-220 万元的改善产品仍占据主力地位，改善及高端需求持续稳定增长。 二手房市场：二手住宅量升价跌，挂牌交易量有所增加。济南 2023 年全市二手住宅交易 6.04 万套，成交面积为 627.79 万㎡。2023 年国家统计局公布 70 城二手住宅销售价格指数，济南市环比下降 0.4%，同比下降2.9%。2023 年整体交易情况量升价跌，二手房挂牌交易量大大提高。 土地市场：1）土拍政策：降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力。2023 年土拍规则持续放松，最终解除限价约束。2）土地市场：供地震荡下行，集中供地“托市”效应初现成效。2023 年济南市市场供应土地 159 宗，住宅面积 423.67 万平方米。从拿地企业看，济南市土地成交依靠国企及政府平台托底。 投资建议：建议关注深耕济南，在近期销售热度提升比较好且拿地意愿较高的优质国央企中国海外发展、华润置地。 风险提示：市场变动风险，房价下跌风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 华润置地 21.65 3.94 4.18 4.64 5 5 5 0688.HK 中国海外发展 10.55 2.13 2.35 2.61 5 4 4 资料来源：iFind，民生证券研究院;（注：股价数据采用 2 月 7 日股价，华润置地、中国海外发展采用iFind 一致预期；汇率为 1HKD=0.9RMB） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 邮箱： xudezun@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.2024 年 1 月中国房地产土地市场数据点评：23 城土地出让金环比下降，溢价水平提升-2024/02/02 2.2024 年 1 月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模进入底部区域，市场静待花开-2024/02/01 3.2023 年 12 月中国房地产土地市场数据点评：23 城土地出让金环比上升，国央企领衔拿地-2024/01/04 4.地产行业政策点评：春江水暖鸭先知，关注地产板块底部机会-2023/12/15 5.房地产行业 2024 年度策略报告：行业复苏——经济的新引擎-2023/12/14 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极 ...................................................................................................... 3 2 房地产市场：量缩价升底部企稳，政策频出难掩疲态 ........
