请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_ReportInfo] 2024 年 02 月 19 日 证 券研究报告•宏观专题报告 宏观专题 新旧动能如何平稳接续？ ——详解地产转型后的财政、金融以及新质生产力 摘要 西 南证券研究发展中心 [Table_Summary] 房地产从商品化“旧模式”步入双轨制“新模式”。当前我国房地产行业的供求关系发生重大变化，“旧模式”难以为继，“新模式”逐渐拉开序幕。在转型的过程中，“旧模式”的弊病逐渐浮出水面。首先，个别房企债务问题暴雷，目前正加快境内外债重组；其次，房地产销售走弱，导致库存高企、房价下跌。2023 年房地产市场整体运行较为低迷，市场仍在调整修复中。转型的同时，加快“新模式”的建设，一是加大保障性住房建设和供给，二是房地产业向“双轨制”转型，保守估计 2024城中村改造等的投资规模为 1万亿元左右，拉动固定资产投资约 2 个百分点。 “土地财政”不可持续下，财税体制加快改革。随着房地产行业逐渐向“新模式”转型，关系紧密的地方财政和城投公司也不可避免地受到影响。因为房地产行业转型过程中带来的阵痛，城镇化减速，土地价格下跌，此前的“房地产—土地财政”模式也受到挑战，而且由于地方政府对城投平台的债务提供了隐性担保，带来了潜在的政府债务违约风险。转型的路径主要有两方面：一是城投平台加快转型升级，比如对于资产质量较低的企业进行破产清算、兼并重组等；二是新一轮的财税体制改革，央地财政关系调整，缓解“土地财政”下滑所带来的影响。 “土地金融”脱钩后，金融回归支持实体本源。房企融资限制的出台，房地产行业“过度金融化”逐渐得到矫正。在转型的阵痛期，不少房企频繁出现债务违约情况，从而也使得部分盈利能力较弱、资产质量偏差的中小金融机构的风险逐渐暴露，后续将主要通过补充资本金、加快合并重组、加快不良资产处理等路径来持续化解中小金融机构风险。而在房地产的“旧模式”逐渐成为过去后，金融行业需要回归本源，服务于实体经济：企业融资和个人消费信贷成本持续降低；发挥结构性货币政策工具作用；多层次资本市场不断完善和深化改革。 新质生产力将成为拉动经济增长的新动能。在以“房地产—土地财政—土地金融”为代表的旧模式式微的背景下，未来经济发展的着力点将在大力发展制造业和实体经济上。传统制造业方面，未来转型方向主要为自主可控、数字化、绿色化三个方面。在传统制造业转型升级的同时，我国还将进一步加快“新质生产力”的发展，包括推进战略性新兴产业和未来产业发展，央国企在该领域将承担更重要的任务，不断加快对于战略性新兴产业的部署，经济发展基础较好的省市也在积极部署未来产业。 风险提示：政策落地不及预期，地方债务风险超预期恶化。 [Table_Author] 分析师：叶凡 执业证号：S1250520060001 电话：010-57631106 邮箱：yefan@swsc.com.cn 分析师：刘彦宏 执业证号：S1250523030002 电话：010-55758502 邮箱：liuyanhong@swsc.com.cn 相 关研究 [Table_Report] 1. 商品和资本流动下，全球产业链重构解构 (2024-02-06) 2. 周期之下的波动与回归——从财政政策的角度 (2024-01-12) 3. 又是一轮“虚幻的黎明”？——关于日本疫后物价上行持续性的探究 (2024-01-04) 4. 云涌之时，风起之势——2024 年宏观经济与政策展望 (2023-11-26) 5. 新视角、多维度说化债——海外化债借鉴及央地问题探究 (2023-11-05) 6. 风已起，全球基建轮动 (2023-10-25) 28544 宏 观专题 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 房地产从商品化“旧模式”步入双轨制“新模式” ......................................................................................................................... 1 2“土地财政”不可持续下，财税体制加快改革 .................................................................................................................................... 3 3“土地金融”脱钩后，金融回归支持实体本源 ............................................
