期货研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 地产形势回顾与 2024 年展望 毛磊 投资咨询从业资格号：Z0011222 Maolei013138@gtjas.com 王笑 投资咨询从业资格号：Z0013736 Wangxiao019787@gtjas.com 报告导读： ◼ 摘要： 本文回顾了近两年地产各分项数据所处的历史位置，并结合 2024 年以来的托底政策，通过高频销售数据跟踪地产趋势。通过观察本轮地产下行的长周期人口因素，以及房企融资端的短期困境，目前，虽然一系列针对房企融资与稳需求的政策持续落地，但未来政策或仍有优化宽松空间。最后，我们对 2024年主要地产数据增速做了具体预测，同时结合地产链条内部领先、滞后的勾稽关系对新开工与竣工趋势做了方向性预测。 1、从地产端数据来看，近两年地产的深度下行带来多个数据创下多年极值。2023 年新开工面积约6.9 亿平方米，创下近十年以来新低，仅为 2019 年巅峰年份的四成。2023 年，商品房销售金额跌破 12万亿元，回落到 2016 年的水准；商品房销售面积创近十年以来新低。但全年竣工增速创下十九年来新高。 2、虽然 LPR 超预期调降，春节前一线城市进一步放松限购；但是，上世纪 80 年代末中国婴儿潮见顶，随后的十余年，中国每年新生人口从 2500 万人跌至 1500 万人，当前这部分人群进入买房适龄阶段，从长周期角度压制地产需求。因此过去周期性的优化放松政策，在长期趋势性因素的扰动下，为了改善行业现状，降低地产对金融风险的传导，政策力度或仍有进一步优化空间。 3、每年年初由于春节因素，宏观数据偏清淡，对跟踪地产趋势带来难度。我们从高频地产销售数据来看，开年以来，新房销售仍然偏弱，二手房销售出现回升，地产市场更多体现机构性改善。 4、我们预测 2024 年地产投资增速为-6.5%(2023 年-9.6%)，新开工面积同比增长-7%(2023 年-20.4%)，施工面积同比增长-13.2%(2023 年-7.2%)，竣工面积同比增长 5.3%(2023 年 17%)，商品房销售增速同比增 2.8%(2023 年-8.5%)，销售金额同比增长 6.8%(2023 年-6.5%)。 ◼ 后期关注点： 1、政策力度。2、2024 年 1-2 月地产链条数据。基于我们预测 2024 年地产数据的逻辑，今年第一份数据将确定全年环比基数，很大程度影响了后续数据的精确度。 2024 年 2 月 27 日 宏观研究 国泰君安期货研究所 期货研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1. 近两年地产投资数据回顾：向下换挡，强弱分化...................................................................................................................3 1.1 地产链条前端：数据深度回调 ...........................................................................................................................................3 1.2 地产链条后端：去年竣工增速创下 19 年来新高 .........................................................................................................4 2. 销售、库存与价格：景气走弱 ......................................................................................................................................................4 2.1 商品房销售首次连续两年负增长.......................................................................................................................................4 2.2 房价连续 24 个月下跌 ..........................................................................................................................................................5 2.3 商品房库存出清周期延长 ....................................................................................................................................................6 2.4 土地溢价率低位徘徊.....................................................................................................................................................
