joneslanglasalle.com.cn中国40城办公楼市场年度盘点：攻坚克难，破浪前行JLL 睿见观察小组2024年1月JLL 睿见观察小组中国40城办公楼市场年度盘点：攻坚克难，破浪前行2 | © 2024 仲量联行 版权所有2023年是攻坚克难、破浪前行的关键一年。各项数据显示，经济社会发展主要预期目标均得到圆满实现，中国经济运行延续回升向好趋势。仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟表示：“在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，有利条件远多于不利因素，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下，中国产业转型升级加快、经济发展动力增强、高质量发展稳步推进、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石、稳定器、主引擎和动力源，依然能为世界经济企稳复苏提供强大支持，依然能为海内外投资者提供持续的、稳健的、安全的、长期的投资机会和丰富的、多元化的资产类别。“2023年全年要点归纳：1.供应端回归扩张区间，需求端维持收缩趋势。目前中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场2023年新增供应量约为600万平方米，同比增长19.6%，全年净吸纳量约为252万平方米，同比减少6.6%，供需缺口进一步拉大。从市场需求的行业结构来看，增量需求多数为规模尚小的细分领域及战略性新兴产业，例如游戏、芯片、物联网、新媒体、新能源等，对缩小供需缺口的作用尚未显现。2.预期失衡是影响2023年租金走势的主要因素。纵观全年市场表现，年初租赁市场问询、带看等活动的短暂回升一定程度上提振了市场情绪。但随着二季度市场活跃度回归常态，以及疫情后企业退租趋势的延续，有效需求扩张能力不足使市场各方预期失衡，并在三季度产生市场表现的分化，其中头部城市对租金变化的感受更为强烈，其他城市则在筑底修复中以稳促进。而在全年租金持续下调的带动下，多数城市的市场活跃度在年末有所改善。从市场参与者的心态来看，降本增效仍是企业的首要考量，企业租户在续租与搬迁之间谨慎决策，在甲级、乙级、产业园区和第三方办公之间的升级和降级行为交替出现，在核心商务区和非核心商务区之间频繁流动，主要诉求都是在严格权衡成本和品质。受此影响，业主也在直接降价与提供附加服务之间不断调整租赁策略，甚至打出“组合拳”来推进成交，主要诉求是在预期失衡的情况下优先保证去化。因此，中国40个主要城市办公楼市场租金呈螺旋式下跌，全年四个季度均录得0.2%-4.0%不同程度的环比降幅，同比降幅则在0.2%-11.0%之间，降幅重心较去年进一步下移。3.基石需求正发挥着稳定市场信心的重要作用。尽管面对持续的外部环境压力，由央企、国企、私企巨头等大型企业租户组成的基石需求超越了广泛的周期性经济趋势，在当前的市场环境中存在显著韧性。例如，2023年北京甲级办公楼5千平方米以上的租赁成交中，近七成是国央企租户。在西安、合肥、济南、昆明等省会城市中，来自金融、能源、建筑、跨行业集团及政府平台公司等大型企业自用型需求同样贡献了超过半数的大面积租赁成交，保证市场相对平稳地渡过不确定性时期。未来1-2年，预计20个重点城市的新增供应中约20%-40%的面积去化将来自企业自用型需求。指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可以进行横向的时间轴比较和纵向的城市间比较。•横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。•纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。JLL 睿见观察小组中国40城办公楼市场年度盘点：攻坚克难，破浪前行3 | © 2024 仲量联行 版权所有主要城市群市场总结：大湾区和长三角城市群去化表...
