1 / 9 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·政策研究 2024 年 1 月 23 日 超大特大城市城中村改造债务融资前瞻 作者：申学峰 邮箱：research@fecr.com.cn 城中村是指市郊村落在城市化进程中，农业用地已经被征用，但村民仍在原村落居住而演变成的居民区。2023 年 4 月28 日，中央政治局会议提出要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，大城市城中村改造成为关注热点。 按照《2022 年城市建设统计年鉴》，超大城市有 10 个（包括上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、杭州、武汉、东莞），特大城市有 9 个（包括西安、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、郑州、苏州、合肥）。 根据国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此轮改造将从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合这三种不同方式。意见鼓励多渠道筹措改造资金，并在地方专项债、银行贷款等方面给予政策支持。 对于实施拆除新建的城中村，地方政府负责征收土地，在征地环节可以通过发行地方政府专项债券、实施房票安置等方式融资。按照最新政策，城中村改造已经纳入地方政府专项债券的支持范围，目前一些地方积极跟进，将城中村改造项目作为 2024 年专项债券项目储备重点。 城中村土地征收后，地方政府一般委托城投公司进行土地整理，待转为“熟地”后再向房地产企业等市场主体出让，由房地产企业来开发；地方政府也可以直接将征收的土地向房地产企业出让，由房地产企业完成所有土地整理及开发工作。 在这些建设环节，城投公司、房地产企业可以通过银行贷款、债券等渠道融资。例如，央行向国开行发放 PSL（抵押补充贷款），国开行再向企业发放“城中村改造专项借款”；或商业银行向企业发放商业性的城中村改造贷款。此外，城投公司也可以结合具体项目发行城投债券，房地产企业可以发行资金专用于城中村改造的房地产债券。 摘 要 相关研究报告： 1.《〈“十四五”新型城镇化实施方案〉概览与解析》，2022.07.22 2.《〈县城新型城镇化建设专项企业债券发行指引〉解读》，2020.07.27 2 / 9 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·政策研究 2024 年 1 月 23 日 城中村是指市郊村落在城市化进程中，农业用地已经被征用，但村民仍在原村落居住而演变成的居民区。城中村滞后于城市发展，逐渐成为建成区中的“夹缝地”，游离于现代城市管理之外，存在建筑安全、基础设施、治安等方面社会问题。因此，城中村改造成为未来城市建设提升必须完成的一项工程。 一、城中村改造政策表述 （一）政治局会议首次提出城中村改造 2023 年 4 月 28 日，中央政治局会议提出要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。 会议明确城中村改造的实施范围主要是“超大特大城市”。根据国务院于 2014 年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口 1000 万以上的城市为超大城市，城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的城市为特大城市。按照住建部《2022 年城市建设统计年鉴》的数据，目前超大城市有 10 个（包括上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、杭州、武汉、东莞），特大城市有 9 个（包括西安、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、郑州、苏州、合肥）。 表 1：超大特大城市城区 2022 年常住人口数量一览 超大城市 特大城市 上海（2475.89 万）、北京（1912.80 万）、 深圳（1766.18 万）、广州（1369.70 万）、 重庆（1617.50 万）、成都（1257.24 万）、 天津（1160.07 万）、杭州（1002.10 万）、 东莞（1082.44 万）、武汉（1080.64 万） 西安（770.00 万）、南京（699.31 万）、沈阳（600.00 万）、青岛（583.91 万）、济南（662.80 万）、长沙（520.51 万）、郑州（766.75 万）、苏州（500.08 万）、合肥（650.40 万） 注：根据《2022 年城市建设统计年鉴》城区常住人口数据确定的特大城市名单可能与第三方研究认定的特大城市名单存在差异。 资料来源：《2022 年城市建设统计年鉴》，远东资信整理 （二）国常会审议通过《关于...
